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Het beslag van de verkoopsom wegens onbetaalde gemeenschappelijke kosten / La saisie sur le prix de vente en garantie des charges de copropriété impayées
Wat indien één mede-eigenaar in gebreke blijft om zijn bijdrage in de gemeenschappelijke kosten te betalen? Heeft de syndicus, die voor de verenging van mede-eigenaars zal optreden, nog een stok achter de deur indien de mede-eigenaar om welke reden dan ook beslist om zijn appartement te verkopen?

Qu’advient-il lorsqu’un copropriétaire reste en défaut de payer sa part contributive dans les charges de la copropriété ? Le syndic, représentant de l’association des copropriétaires, dispose-t-il d’un moyen de pression si le copropriétaire venait à décider, pour quelque raison que ce soit, de vendre son appartement?

In tegenstelling tot andere Europese lidstaten,zoals bijvoorbeeld Frankrijk, beschikt de syndicus vooralsnog niet over een wettelijke hypotheek of voorrecht om de betaling van achterstallige bijdragen veilig te stellen.

 

Sinds de wijziging van de appartementswet per wet van 2 juni 2010 werd echter het nieuwe artikel 577-11/1 BW ingevoerd, hetgeen de syndicus de mogelijkheid verschaft om, bij verkoop (of elke andere wederkerige overdracht per notariële akte) van het appartement van de met schulden bezwaarde mede-eigenaar, zich rechtstreeks tot de instrumenterende notaris te wenden.

 

Het bestaan van de achterstallen zal meestal door de syndicus aan de notaris worden meegedeeld in het kader van de algemene informatieverstrekking bij de overdracht van een kavel, conform art 577-11 BW. Het staat de syndicus echter vrij om met een eenvoudige mededeling de instrumenterende notaris een gecorrigeerde afrekening over te maken. Uiteraard is het verstandig om dergelijke mededelingen per aangetekend schrijven te doen, zodanig men achteraf over een bewijs van verzending beschikt.

 

Indien de verkoper zich niet verzet en dus akkoord gaat met betaling van de schuld aan de mede-eigendom, zal de notaris de syndicus het volledige bedrag overmaken in die mate dat er nog een voldoende saldo over is na de betaling van bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers.

 

Indien de verkoper zich verzet tegen de betaling , dan wel het verschuldigde bedrag betwist, wordt het bedrag van de achterstallen tijdelijk door de notaris geblokkeerd.

 

De notaris brengt de syndicus per aangetekende brief op de hoogte van de betwisting van de verkoper binnen de drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht. De syndicus heeft vervolgens 12 werkdagen om de notaris op de hoogte te stellen van een bewarend of uitvoerend beslag. Bij gebreke van een dergelijke kennisgeving kan de notaris het bedrag van de achterstallen aan de verkoper uitbetalen. Een beslag gelegd na de in artikel 577-11/1 BW voorziene termijn van 12 dagen zal slechts uitwerking hebben indien de notaris de verschuldigde sommen nog niet aan de verkoper overmaakte.

 

Het beslag dient te worden gelegd conform de regels van het Gerechtelijk wetboek. Een uitvoerend beslag dient bijgevolg per betekening van een gerechtsdeurwaarderexploot te worden gelegd. Bewarend beslag kan zowel per gerechtsdeurwaarderexploot, dan wel per gerechtsbrief.

12. januari 2012 - 14:38

Contrairement à d’autres pays membres de l’Europe, comme par exemple la France, le syndic ne dispose pas encore d’une hypothèque légale ou d’un privilège afin de sécuriser le paiement des arriérés de charges.
La loi du 2 juin 2010 modifiant la loi sur les appartements a introduit le nouvel article 577-11/1 dans le Code Civil. Celui-ci fournit la possibilité pour le syndic, lors de la vente de l’appartement (ou de toute autre cession du droit de propriété par acte notarié), de se retourner directement vers le notaire instrumentant lorsque des dettes restent dues par le copropriétaire cédant.
 
L’existence des arriérés va souvent être communiquée au notaire dans le cadre des informations générales demandées au syndic lors de la cession du lot, conformément à l’article 577/11 du Code Civil. Le syndic est libre de fournir au notaire instrumentant, par simple communication, un décompte corrigé des charges dues. Il est toutefois plus prudent de communiquer ce décompte par lettre recommandée afin de disposer, le cas échéant, de la preuve de tel envoi.
Si le cédant ne s’y oppose pas et est par conséquent d’accord avec le paiement de la dette existant à l’égard de la copropriété, le notaire va rembourser l’intégralité du montant dû dans la mesure où le solde après paiement des éventuels créanciers privilégiés et hypothécaires est suffisant.
 
Si, par contre, le cédant s’oppose à ce paiement, le montant contesté des arriérés sera momentanément bloqué par le notaire.
Le notaire avise alors le syndic de la contestation du cédant dans un délai de trois jours ouvrables suivant la réception de l’acte authentique constatant la cession. Le syndic dispose ensuite de 12 jours pour notifier au notaire une saisie-arrêt conservatoire ou une saisie-arrêt-exécution. Une saisie-arrêt notifiée au-delà du délai de 12 jours visé à l’article 577-11/1 du Code Civil n’aura d’effet que si le notaire n’a pas encore transféré la somme due au cédant.
La saisie-arrêt doit être formée conformément aux règles du Code Judiciaire. Ainsi, une saisie-arrêt-exécution doit nécessairement être signifiée par exploit d’huissier. La saisie-arrêt conservatoire peut, quant à elle, être signifiée soit par exploit d’huissier, soit par pli judiciaire.


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